Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous entendrez souvent parler de taux d’occupation financier ou TOF. C’est un indicateur de performance. Elle diffère du taux d’occupation physique ou TOP. Ces deux indicateurs mesurent tous les deux le niveau d’occupation du parc de la SCPI (société civile de placement immobilier).

Le TOF pour estimer la performance locative

C’est la performance locative qui est appréciée par le biais du TOF. Pour l’obtenir, il faut réunir les informations suivantes : la totalité des recettes locatives, la totalité des loyers facturables, les indemnités d’occupation financier et les indemnités de compensatrice de loyer. Notons que les loyers facturables sont ceux que rapporterait la SCPI dans le cas où l’ensemble du parc serait loué. En d’autres termes, on considère à la fois le nombre de locaux occupés et celui des locaux vacants afin d’évaluer le taux d’occupation financier d’une SCPI. Plus ce taux est élevé, plus cette dernière est considérée comme performante.

Le TOP pour mesurer la performance d’occupation

Les fiches techniques des SCPI n’affichent pas toujours le taux d’occupation physique. Il détermine le pourcentage de surface louée. Ce sont les surfaces louées qui sont divisées par la superficie totale des locaux. Plus ce taux est élevé, plus la SCPI est attractive.

Pour aller plus loin dans l’appréciation du TOF et du TOP, il convient d’examiner la composition du patrimoine de la SCPI : quelle est sa constitution en typologie, est-il diversifié, où est-il principalement exploité, quelles sont les dernières acquisitions et quelle est la surface totale sous gestion.

En bref, intéressez-vous de près au patrimoine de la SCPI et des caractéristiques du marché immobilier par rapport à l’emplacement pour anticiper ces taux d’occupation susmentionnés. Vous pouvez obtenir les explications détaillées des experts sur scpi-8.com.

Quels autres indicateurs de performance ?

Les TOF et les TOP ne sont pas les seuls indicateurs permettant d’apprécier si une SCPI est performante. Il faut aussi prendre en compte le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) et le taux de rendement interne (TRI). Le premier est le rendement sur un an complet, tandis que le second est celui d’une période cumulée de plusieurs années.

Les collectes enregistrées par la SCPI sont également à analyser. On distingue collecte brute de collecte nette, sachant que des cessions de parts peuvent avoir lieu. Également à étudier : la valorisation des parts. Si une SCPI augmente les prix de son ticket d’entrée, c’est qu’elle est en demande sur le marché. De plus, la valorisation des parts avantage les anciens souscripteurs dans la mesure où elle leur permet d’opérer une sortie en plus-value.

Les dividendes distribués ne permettent pas véritablement d’évaluer les performances du produit. Cependant, il est toujours intéressant de se renseigner sur le montant des revenus locatifs distribués aux associés.

Vigilance sur certains pièges

Avant d’investir dans une SCPI, vous ne devez pas seulement en vérifier les performances, mais aussi les pièges cachés. Par exemple la liquidité. Extrêmement important au moment où vous décidez, le moment venu, de revendre vos parts. Faites également attention à la fiscalité du produit, notamment en tenant compte de votre taux marginal d’imposition ou TMI. Vigilance si ce taux est élevé c’est-à-dire si vous êtes fortement imposé.

Dans ce cas, mieux vaut choisir une SCPI démembrée en nue-propriété pour ne pas avoir à payer d’impôt pendant toute la durée du montage et seulement profiter du produit en pleine propriété au bout d’une certaine période. La souscription à travers un contrat d’assurance-vie pourrait également se révéler être une bonne solution en ce sens que ce n’est pas la fiscalité de la SCPI qui s’applique mais celle de l’assurance-vie. Songez aussi à souscrire à des SCPI défiscalisantes comme les SCPI fiscales (SCPI Pinel ou Malraux).